Viabilidade de se pleitear em juízo a condenação em perdas e danos decorrentes de atraso na entrega de apartamento.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Agravo Regimental de Recurso Especial nº 735.353/RJ, decidiu que em razão de descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador. Assim, cabe ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
Ao celebrarem contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda, as partes adquirem direitos e obrigações, de modo que, da mesma forma que o adquirente tem a obrigação de efetuar os pagamentos dentro dos prazos previstos no contrato, a construtora tem o dever de entregar a unidade imobiliária na data convencionada.
Uma vez alcançado o termo final para a entrega da unidade sem que tenha sido concluída a obra, nasce para o adquirente o direito de requerer ressarcimento dos prejuízos sofridos em decorrência do atraso, uma vez que a conduta resultante do inadimplemento contratual afronta o princípio geral da boa-fé objetiva, expresso no artigo 422 do Código Civil.
Ante o disposto nos artigos 1º e 2º do Código de Defesa do Consumidor, não há dúvida de que é de consumo a relação que surge entre as construtoras ou incorporadoras e os adquirentes de unidades imobiliárias, sendo inafastável a sujeição dessa relação às regras do referido diploma legal (CDC).
Muitas situações são apresentadas pelas construtoras como justificativas dos atrasos na entrega das unidades. A jurisprudência, no entanto, não tem sido favorável aos argumentos alegados e, na maioria das vezes, as decisões dão razão aos consumidores.
Inobstante a responsabilidade objetiva do Código do Consumidor, devem ser observados os requisitos da Responsabilidade contratual: (I) existência de um contrato valido; (II) inexecução do contrato (mora); (III) dano e (IV) nexo causal.
Frise-se que a demora na entrega da obra, configura a mora do devedor e consequentemente este estará obrigado a indenizar aquele que sofreu prejuízos decorrentes da mora ou inadimplemento, conforme o previsto no artigo 389 do Código Civil.
Em determinadas situações, comprovando-se que em razão da não entrega do imóvel na data convencionada o adquirente teve prejuízos ou lucros cessantes, outros valores serão devidos pela construtora, inclusive danos morais.
Tem-se entendido que os lucros cessantes (aquilo que se deixou de ganhar) podem ser quantificados pelo pagamento de aluguel mensal referente à unidade não entregue no prazo acordado.
Pode-se também pleitear em juízo a condenação por danos morais, no entanto, embora haja a possibilidade é difícil sua configuração, haja vista que, para os Tribunais, o mero inadimplemento contratual não basta para que seja caracterizada.
Tendo em vista o entendimento exarado pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a relação formada entre uma construtora e o adquirente de unidade imobiliária é regida pelo Código de Defesa do Consumidor e que a não entrega da unidade imobiliária no prazo contratado ante a inexistência de justificativa para o atraso, a construtora deverá indenizar o adquirente, além de ter que suportar os eventuais e comprovados prejuízos, e eventual condenação em danos morais.